Ответы на частые вопросы

После приобретения проекта два следующих важных шага:

- уведомление местных властей о планируемом строительстве/реконструкции объекта на основании вступившего в силу Федерального закона № 340-ФЗ 3 августа 2108 года;

- выбор (проведение тендера (конкурса) среди строительных компаний (наши советы на эту тему читайте в закрытом разделе Технологии строительства онлайн) .

3 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 340-ФЗ, которым разрешения на строительство (РнС) отменены и введено новое понятие — уведомление.

На данный момент Минстрой представил проекты 7 форм уведомлений:

• о планируемом строительстве/реконструкции объекта;
• о соответствии параметров, указанных в первом уведомлении, установленным нормам и допустимости размещения запланированного к строительству объекта на конкретном земельном участке;
• о несоответствии параметров, указанных в первом уведомлении, установленным нормам и недопустимости размещения запланированного к строительству объекта на конкретном земельном участке;
• об изменении параметров запланированных к строительству/реконструкции объектов;
• об окончании строительства/реконструкции объекта;
• о соответствии отстроенного/реконструированного объекта нормам градостроительного законодательства;
• о несоответствии отстроенного/реконструированного объекта нормам градостроительного законодательства.

Если кратко то теперь для строительства и регистрации дома необходимо:

1. - направить в администрацию уведомление о начале строительства;
2. - получить уведомление о соответствии планируемого строительства установленным требованиям;
3. - построить дом;
4. - в течении месяца после окончания строительства направить в администрацию уведомление об окончании строительства, приложив готовый технический план, оплаченную гос. пошлину, правоустанавливающие документы - на землю и согласие собственников (если их несколько);
5. - администрация в течении 7 дней должна выехать и убедиться, что дом действительно достроен и соответствует всем параметрам;
6. - администрация выдает уведомление об окончании строительства и производит регистрацию.

Раньше для получения Разрешения на Строительство нужны были два документа — это СПОЗУ и градостроительный план на земельный участок (ГПЗУ). В ГПЗУ указывалась информация о допустимых параметрах строительства, имеющихся охранных зонах и ограничениях на участке. Далее, с учетом этой информации и с целью показать органам архитектуры где, какой и не с нарушениями ли у Вас будет расположен дом — подготавливалась СПОЗУ, в которой понятно и наглядно как графически так и текстом указывалась вся необходимая для архитектуры информация.

Теперь же застройщик сам должен узнать о допустимых параметрах строительства, имеющихся охранных зонах и ограничениях на участке и, соответственно, как правильно нужно располагать дом. Для этого он может либо заказать ГПЗУ (это уже право, а не обязанность) или, цитируем: «…узнать самостоятельно, используя открытые источники информации». На основании этих данных необходимо заполнить утвержденную законом форму Уведомления, и подать ее в Администрацию.

Да, мы высылаем комплект рабочей документации, который используется непосредственно на стройке.

Но готовые проекты коттеджей продаются в разные города и разные климатические регионы. Поэтому при строительстве по готовому проекту надо проанализировать особенности участка строительства. Такой анализ на профессиональном строительном языке называется "ПРИВЯЗКОЙ" проекта к конкретному участку.

В привязку проекта дома входят:

• выбор расположения дома на участке. Определяется место дома на участке по горизонтали, привязываясь к границам участка в соответствии с требованиями местного Генплана. И определяется посадка дома по вертикали – решается, какой отметке уровня земли соответствует отметка 0.000 дома. За нулевую отметку в проектах принимается уровень пола первого этажа. Что касается высоты от земли до пола первого этажа, то решение по этому расстоянию принимается в зависимости от рельефа, региона строительства (высоты снега зимой) и др. Это расстояние принимают кратным 15 см, то есть высоты ступени, и берут 45, 60, 75, 90 или 105 см.
• привязка инженерных сетей в соответствии с Техническими Условиями, получаемыми у местных властей. Указываются точки подключения к местным сетям водоснабжения, канализации, газо- и электроснабжения, нагрузки на сети, трассы прокладки наружных коммуникаций от дома до точек подключения. Определяется временное электро- и водоснабжение в период строительства.
• производится уточнение фундаментов в соответствии с местными инженерно-геологическими условиями. Основанием для корректировки фундаментов служат инженерно-геологические изыскания, выполняемые соответствующей организацией. В крайних ситуациях некоторые дома попадают на скалы (например, на Карельском перешейке под Санкт-Петербургом) – тогда фундамент не требуется вообще, а некоторые - на торфяники – тогда нужна монолитная плита, а иногда даже сваи. В продаваемых повторных проектах фундамент спроектирован под средне-плохой тип грунта, с нагрузкой под подошвой фундамента 1- 1,5 кг/с м² – он проходит без корректировок в большей части случаев. Но, тем не менее, анализ соответствия фундамента местному грунту необходим.

Почитайте статьи В.Тарасова о готовых проектах домов:

1. Что такое «готовый проект коттеджа»
2. Согласование и привязка проекта дома
3. Контроль производства строительных работ

Стоимость зависит от цены на строительные материалы, которая может быть различна в разных регионах, от стоимости строительных работ, которая также может существенно отличатся в зависимости от региона строительства. Также важен способ строительства: по договору со строительной компанией, наем бригады строителей, самостоятельное руководство бригадой. Важна также ваша подготовительная работа (получение скидок, например) и от удаленность места застройки.

Правильную цифру вы получите, только когда проведете тендер среди местных строительных компаний и получите от них сметы. В тендере должно участвовать как минимум ТРИ компании, чтобы вы смогли сравнить цены.

Обязательно при проведении тендера требуйте, чтобы вам четко разделили смету на две части: стоимость материалов, и стоимость выполнения выполнение работ.

Авторские права на проект дома не передаются Заказчику или Подрядчику. По условиям заключаемого Договора, Архитектор (Архитектурное бюро) за вознаграждение предоставляет Застройщику неисключительное право, использовать архитектурный проект для его практической реализации в архитектурном объекте.

Вместе с покупкой одного комплекта строительных чертежей приобретается право на однократное строительство коттеджа, на одном земельном участке. Приобретатель проектной документации дома не имеет права на ее частичную или полную продажу, или передачу третьим лицам.

Застройщик обязан в рекламных объявлениях, различных публикациях, фотографиях, строительных щитах и других подобных материалах, подготавливаемых по архитектурному проекту и архитектурному объекту, указывать имя Архитектора в качестве автора архитектурного проекта в согласованной с ним форме.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, используемые в Договоре

• Архитектурное решение - авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированный в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте;
• Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие Архитектора;
• Архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, созданные на основе архитектурного проекта.