После выбора участка для строительства загородного дома и проверки его юридической чистоты, можно переходить к следующему этапу – покупки участка и оформления его в собственность.
Общий алгоритм регистрации собственности
В соответствии с законодательством РФ, для оформления права собственности на участок земли, вам потребуется обратиться в Росреестр. Первым шагом будет подача заявления. Оно может быть подано как напрямую в орган Росреестра, так и через многофункциональный центр предоставления госуслуг. В случае использования последнего, вам доступен и упрощенный способ подачи заявления на регистрацию права собственности в электронном виде.
В заявлении должны быть указаны сведения о заявителе, а также сведения об объекте недвижимости - в данном случае участке. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ, на основании которого вы ранее получили участок. Это может быть, например, акт дарения или свидетельство о наследстве. В случае, если участок ранее не был зарегистрирован в ЕГРН, к заявлению должен быть приложен межевой план. После подачи заявления и оплаты госпошлины, ваше обращение будет рассмотрено в течение 30 дней. В случае успешного рассмотрения заявления, вы получите выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на участок.
Использование земли в Российской Федерации строго регулируется законом. Обработка земли (садоводство) или строительство на земле без должных документов является административным проступком само по себе, как предусмотрено статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, даже если не было причинения ущерба. Строгий контроль, осуществляемый правительством над правовыми сделками с землей, просто объясняется: всю землю в России, не принадлежащую физическим или юридическим лицам, по умолчанию считают государственной собственностью.
Давайте обсудим документы, позволяющие физическому или юридическому лицу стать законным пользователем земли. Эти документы различаются в зависимости от правовой основы использования земли.
- Участок земли под строительство дома
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и его продажу
Тип документа, подтверждающего право собственности на землю, зависит от даты приобретения участка:
- До 1998 года (то есть до введения государственной регистрации прав) - это свидетельство, выданное "земельным комитетом" муниципального образования или запись из книги хозяйственных записей.
- С 1998 года по 15 июля 2016 года - свидетельство о государственной регистрации прав.
- В настоящее время - выписка из реестра прав на имущество.
Регистрация прав на землю подтверждает право собственности государством. Однако право основывается не на выписке или свидетельстве, а на определенной сделке или регулирующем акте. Поэтому документы, устанавливающие права собственности на землю, могут включать в себя:
- Соглашение,
- Свидетельство о наследственном праве собственности,
- Судебное решение,
- Решения местных советов (до 1991 года) или администраций и т.д.
Продажа земельного участка требует его кадастровой регистрации (по крайней мере, на основе старых кадастровых данных без обозначения границ) и регистрации прав собственности на него в Государственном реестре недвижимости (даже если они возникли до 1998 года). Таким образом, для использования земли владелец должен иметь документ, установленный законом, и, если участок был приобретен в 1998 году или позднее, до 15 июля 2016 года также требуется свидетельство о государственной регистрации прав.
Эти документы также требуются для продажи, вместе с кадастровым планом. Если сделка заключается другим лицом от имени владельца, требуется нотариальная доверенность.
Продажа земельного участка, приобретенного во время брака, требует нотариального согласия супруга на сделку.
Заключение договора купли-продажи земли
Обычно, договор купли-продажи земли заключается в виде единого письменного документа. Он должен быть подписан продавцом и покупателем и содержать следующую информацию:
- Точный адрес и площадь, кадастровый номер участка,
- Цена договора,
- Условия оплаты (особенно важно - до или после государственной регистрации, так как неплатеж покупателя до государственной регистрации прав собственности на землю приводит к одновременной регистрации правовой обремененности продавца на участок до осуществления оплаты).
Некоторым категориям продавцов требуется заключение договоров в нотариальной форме:
- Продавцы доли в праве на участок,
- Несовершеннолетние.
- Столь же следует отметить, что нотариальное оформление сделки имеет высокую стоимость: значительные 0,3% от кадастровой стоимости передаваемого участка/доли.
Подписанный договор и документы, подтверждающие права собственности продавца на участок, предоставляются в Государственный реестр недвижимости (или МФЦ) для регистрации права собственности на землю в пользу покупателя.
Документы, подтверждающие альтернативные права на землю
Если земельный участок принадлежит иным правам, отличным от собственности, его существование и правовой статус использования земли подтверждаются следующими документами:
- Для аренды, бесплатного использования, обременения - договор (если на срок более 1 года - зарегистрированный в Государственном кадастре недвижимости);
- Для "устаревших" прав на пожизненное наследственное владение и бессрочное постоянное пользование - решения администраций/советов или их выписки, государственные акты на землю.
Кадастровые документы для земельного участка
Регистрация земельного участка в Государственном кадастре недвижимости является необходимым условием для осуществления сделок с ним.
Однако использование земельного участка, границы которого не определены на месте с использованием современных методов геодезии, не является наказуемым. Однако есть один тонкий момент: в граничном споре между владельцами соседних участков суд, скорее всего, поддержит того, кто точно определил границы и зарегистрировал свой участок в пределах этих границ в кадастре.
Поэтому рекомендуется провести дорогостоящие геодезические работы заранее, не дожидаясь окончания сделки или появления межграничного конфликта на горизонте.
Кадастровые инженеры занимаются обработкой кадастровых документов. Однако существует один аспект, в котором владельцы участков могут оказать помощь - достижение соглашения о границах с соседями.
Кадастровые инженеры имеют право рассматривать согласованные границы, если землепользователи смежных участков, приглашенные для согласования границ, отсутствуют.
Тем не менее, все же лучше обратиться к соседям и предупредить их о возможности граничного конфликта, чтобы определить границы участка на основе взаимного согласия.
В результате кадастровых работ собственник земельного участка получает кадастровый паспорт участка от Федеральной кадастровой палаты, содержащий информацию о:
- Местоположении и площади участка,
- Его назначении,
- Кадастровой стоимости.
Таким образом, документы для земельного участка необходимы для подтверждения права собственности, использования и распоряжения определенным земельным участком в определённых границах. Они могут значительно отличаться, поскольку законодательство многократно менялось за последние два десятилетия.
Установление документов для земельного участка
Любые юридические действия, связанные с землей, требуют подготовки официальных документов, подтвержденных подписями заинтересованных сторон. Без них передача права не будет иметь юридической силы. В зависимости от ситуации собирается и подготавливается конкретный набор документации. Если какой-либо элемент отсутствует или неправильно оформлен, регистрация передачи прав будет отклонена.
Купив землю, и оформив собственность, можно начинать готовить участок к строительству дома и … выбирать проект дома. Основное о выборе проекта дома – читайте по ссылке «Как выбрать проект дома».